05 maggio 2015
Oggi parliamo di… Amministratori di condominio
L’Amministratore del condominio è il “motore” del condominio stesso.
È obbligatorio nominare un amministratore in presenza di più di 8 condomini.
In merito, la nuova riforma, entrata in vigore il 18 giugno del 2013, ha introdotto diverse novità, vediamo quali.

Requisiti
Può svolgere l’incarico di amministratore chi:

  • goda di diritti civili;
  • non abbia riportato condanne per delitti contro la Pubblica Amministrazione, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale è prevista una reclusione non inferiore nel minimo a due anni e nel massimo a cinque;
  • non sia stato sottoposto a misure di prevenzione;
  • non sia interdetto o inabilitato;
  • non sia nell’elenco dei protestati cambiari;
  • abbia conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
  • abbia frequentato un corso di formazione iniziale e svolga attività di formazione periodica in materia condominiale.

Chi ha svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti la riforma può fare l’amministratore anche senza i requisiti delle lettere f e g.
Resta l’obbligo di formazione periodica.

Nomina
La nomina è obbligatoria se i condomini sono più di 8 e viene fatta dall’assemblea con il voto favorevole della maggioranza dei presenti corrispondenti alla metà del valore. Se l’assemblea non provvede la nomina è fatta dal Tribunale su ricorso anche di un solo condomino.

L’amministratore può essere nominato anche se i condomini sono meno di 8. Con la stessa maggioranza l’assemblea può decidere che il condominio sia amministrato a turno dai condomini. Se si opta per la gestione del “fai da te”, il condominio che non sia in grado di svolgere questa funzione deve trovare (ed eventualmente pagare) una persona disposta a sostituirlo nell’incarico.
L’amministratore dura in carica un anno, la conferma può essere anche tacita.

Funzioni
L’amministratore ha funzioni esecutive e amministrative, che sono aumentate con la riforma:
1) esegue delibere dell’assemblea, la convoca annualmente per l’approvazione del rendiconto e cura l’osservanza del regolamento del condominio:
2) disciplina l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi di interesse comune;
3) riscuote i contributi ed eroga le spese occorrenti alla manutenzione ordinaria delle parti comuni;
4) compie gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;
5) esegue adempimenti fiscali;
6) tiene il registro dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell’amministratore e di contabilità;
7) tiene il registro di anagrafe condominiale con i dati sui condomini e unità immobiliari;
8) conserva tutta la documentazione inerente alla propria gestione;
9) fornisce al condominio che ne faccia richiesta l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
10) redige il rendiconto annuale di gestione e convoca l’assemblea per l’approvazione entro 180 giorni.

L’amministratore deve comunicare i dati anagrafici e professionali, codice fiscale e il locale dove si trovano i registri condominiali. Nell’atrio deve essere affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei suoi recapiti telefonici.

L’assicurazione professionale può essere imposta dall’assemblea prima della nomina, a garanzia del suo operato. In questo caso i massimali della polizza devono essere adeguati in caso di lavori straordinari. L’adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato dell’assemblea.

Compenso
Il compenso deve essere specificato analiticamente dallo stesso amministratore all’atto della nomina e del rinnovo e deve essere approvato dall’assemblea.
Non esiste un tariffario professionale poiché non esiste un Albo degli amministratori di condominio; se però l’amministratore è iscritto ad Albo professionale, può richiedere l’applicazione della relativa tariffa.

Responsabilità
L’amministratore risponde dei danni derivanti dalla mancata esecuzione di una delibera assembleare, non risponde di danni provocati dall’abuso della cosa comune da parte di un condomino. Le perdite conseguenti alla cattiva gestione dell’amministratore devono essere ripartite fra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, salva la possibilità di agire nei suoi confronti per il recupero delle somme e il risarcimento del danno.

Revoca
L’amministratore può essere revocato dall’assemblea in qualsiasi momento, essendo il rapporto di natura fiduciaria. Con la riforma è stata prevista una casistica di comportamenti sintomatici di gravi irregolarità e quindi di revoca da parte del Tribunale, su ricorso di ciascun condomino:

  • omessa comunicazione all’assemblea della notifica di un atto di citazione o di un provvedimento amministrativo il cui contenuto esuli dalle attribuzioni dell’amministratore;
  • omesso rendiconto della gestione;
  • in caso di gravi irregolarità, come ad esempio per omessa convocazione dell’assemblea per approvazione del rendiconto, mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari amministrativi, mancata esecuzione di delibere dell’assemblea, mancata apertura e utilizzazione del conto corrente condominiale..


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